(출처 : 위의 영상)
1) 취득세
- 물건을 사자마자 세금이 결정
- 양도세와 절대 헷갈리면 안돼 (취득세는 지방세법, 양도세는 소득세(국세))
- 취득세 신고하려면 행정안전부, 소득세는 관할 세무서
- 20년 8월 지방세법 개정 => 주택 1~3%, 그외 4% 취득세 부과 => 주택에 혜택
- 근데 일부 주택을 취득할 경우 12%까지 부과
- 이렇게 취득세 정하는 기준은? 주택수(세대기준 주택수)에 따라
- 청약이나 건보료 때문에 세대를 합친다? 그러지 마라 => 추후에 주택 취득하면 취득세 폭탄 맞는다.
- 취득세 폭탄 3종류 => 주택분양권, 조합원입주권(2020년 8월 개정 이후), 주거용 오피스텔
- 특히 자가 1채 + 조합원입주권이 2개 있는데 => 주택을 하나 더 산다? 그럼 세대별 주택수가 4채! => 12% 취득세!
- ex) 똘똘이가 집 2채인데, 신축가고싶어서 강남 분양권을 샀다 => 강남은 규제지역 12% 취득세! => 그럼 기존 2채 매각하자 => 아파트 준공할 때 취득세 내니깐 (이게 일반사람들이 생각하는 것) => BUT 지방세법에선 "분양계약서 작성시"의 주택수를 count! => 분양권 줍줍 후 주택 팔아도 소용없다.
- 선당후곰(일단 당첨 줍줍하고 후에 고민하자)는 취득세에선 맞지 않다
- 하지만 똘똘이가 취득세 절세하는 방법이 2가지가 있다.
- 1. 취업 성공한 성년인 자녀들을 세대분리 시키고 => 집 준다.
- 2. 각각 부부 A, B 명의로 1채씩 있다면, 분양권 담청된 A씨가 아닌 B씨의 집을 팔고 => A씨의 집을 B에게 6억 이내 한도 내에서 증여 시킨다. => 이 경우 증여한 날도 분양 당첨 계약한 날 처럼 취득한 걸로 판단 => 집을 증여한 시점으로 취득세를 매긴다는 해석이 나올 수 있다! => BUT 50%증여에 대해선 취득 절세는 안된다. 오로지 100%로 취득만 => 결국 취득세 절세하려면 부부 공동 명의의 집이 없어야 절세할 기회가 생긴다.
2) 보유세
- 정의 : 주택을 포함한 건물, 토지등의 부동산을 보유한단 것만으로 1년에 한 번씩 내야하는 세금
- 보유세 내는 날짜 : 6월 1일
- 즉 6/1 이전에 팔면 안내도 되고, 6/1 이후에 사면 다음해까지 세금을 피할 수 있음
- 하지만 위의 꼼수(6/2에 사서 내년 5/30에 팔아야지~)쓰다간 양도세 폭탄 맞는다
- 6/1이란 날짜를 생각해서 몇년정도 매도하지 말아야겠다는 생각으로 절세하는게 상책
- 만약 다주택이면 중과세율이 적용되기 때문에 주택을 좀 줄이자
- 만약 내가 갖고싶지도 않은 부동산(예: 부모님이 돌아가셔서 받게된 부동산)을 보유할 경우 => 법인 명의로 신규주택 취득하는 건 자살행위 => 해당 부동산이 1억올라서 팔면? 8000만원 가량의 세금 내야한다
3) 양도소득세
- 주택은 최소 2년은 보유하셔야 한다.
- 1년미만이면 70% (지방소득세까지 붙으면 77%) 세금 폭탄
- 1~2년 보유하면 최대 66%까지 폭탄
- ex ) 똘똘이가 단독명의로 집을 2년 보유 후 1억 차익남기고 팔았다 => 세금 2천만원, 순수익 8천
- ex ) 똘똘이가 단독명의로 집을 2년 보유 후 3억 차익남기고 팔았다 => 세금 1억원, 순수익 2억
- ex ) 그럼 5억일 경우엔? 세금 2억, 10억원이면? 세금 3억
- 그런데 위의 예시에 나온 세금보다 덜 내는 방법이 있다! => 비과세
- 근데 비과세와 관련해선 반드시 세무사랑 상의 및 검증 절차 있어야
- 다주택자 양도세 중과 : 다주택자의 투기를 규제하기 위한 정책으로 다주택자 양도소득세에 가산세율 적용하는 것
- 이때 다주택자로 나뉘는 기준이, (나는 1주택이여도) 같은 세대에 있는 가족 중 한 사람이라도 주택 소유할 경우 => 그러면 다주택자
- (참고 : 2025년 5월 9일까진 2년이상 보유한 다주택에 한해 양도세 중과를 한시적으로 배제)
- ( 다주택자 양도세 중과 배제한 상태에서 2억 낮춰 팔아도 4천 이득될 수 있기 때문에 ) 조정지역의 부동산을 소유하고 있는 사람들은 세금폭탄 맞기전에 매각하고, 반대로 부동산사려는 사람들은 이런 사람들의 매물을 노려라.
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